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三四線樓市擊鼓傳花?專家:只要房價漲,就不會退潮

來源:藍白觀樓市T
日期:2019-06-10
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  從三年前開始,不少專家和房地產業內人士,就開始看衰三四線樓市。

  原因很簡單,對絕大部分中小城市來說,人口在流出,產業結構不完善,就業機會稀少,與此同時,大量的新城區卻拔地而起,長期的供需錯配,注定了房價上漲不可持續。

  不過,樓市偏偏喜歡跟人唱反調,數據顯示,從2016年開始,三四線樓市開始后來居上,漲幅反超一二線城市。截止2018年底,100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平,同比增長達8%,如果剔除一線、二線城市的數據,三線及以下城市均價高達10885元每平。

  2019年行至年中,三四線樓市除了成交有所回落之外,土地溢價率、房價同環比漲幅均表現亮眼。

  不少人的疑問就在這里,明明沒有上漲基礎,為什么三四線樓市還在飆升?何時才能迎來退潮?

  有一位專家的解釋可以參考,6月7日,知名房產學者易憲容發表專欄指出,之所以2017年、2018年、2019年前4個月的住房銷售都處于過度繁榮周期,是因為三四線城市的房地產市場,開始由消費者占主導,轉化為投資者為主導。

  三四線樓市擊鼓傳花?專家:棚改沒影響,只要房價漲,就不會退潮

  因此,如果三四線城市房價還在持續上漲,這些城市的住房需求,就不會因為棚改貨幣化安置減少而下降,投資需求是否退潮,關鍵看房價,而不是看棚改。

  換言之,易憲容認為,棚改對當下的市場沒影響,只要三四線的房價繼續漲,當地樓市就不會退潮。

  筆者認為,這個結論其實說明了當下部分中小城市房價的特點,即“擊鼓傳花”。

  什么叫“擊鼓傳花”?數人或幾十人圍成圓圈坐下,鼓響時眾人開始依次傳花,至鼓停止為止,花在誰手里,誰倒霉。

  三四線樓市擊鼓傳花?專家:棚改沒影響,只要房價漲,就不會退潮

  三四線樓市就是如此,過去幾年,所有人都享受到了房價上漲帶來的財富增值效應,不管房子是不是用來住的,不管買了之后租出去能不能覆蓋月供,不管當地房地產市場供給是否過剩,當人們都沉浸在這樣的游戲中,房子就成了不斷傳遞的“那朵花”,一旦房價開始下跌,房子在誰手里,誰就難以從容脫身。

  不過,專家有關“棚改沒影響”的論斷,筆者不敢茍同。

  今年各地棚改總量僅285萬套,對比去年降幅達50%,根據經濟學家黃文濤的測算,跟以往同期相比,棚改量的下降,會拖累銷售和新開工面積降幅達63.15%、42.67%。

  三四線樓市擊鼓傳花?專家:棚改沒影響,只要房價漲,就不會退潮

  如果房地產銷售面積、新開工面積全線下降,那么三四線樓市房價的下跌也就順理成章,從這個角度來看,棚改下降很有可能是“擊鼓傳花”游戲快要結束時的“先兆”,也是樓市分為回歸理性的先行指標。
關鍵詞: / 樓市 / 房價 / 房地產 / 大家 / 
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